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滨江集团带来大量优质项目

2024年
，滨江服务（03316.HK）营收和净利润双增。3月25日，滨江服务发布2024年业绩报告 ，2024年，滨江服务营收35.95亿元
，同比增长28.0%，毛利8.35亿元 ，同比增长20.0%
，毛利率23.2%，净利润为5.47亿元 ，同比增长11% 。

在2023年业绩会上
，滨江服务大股东、实际控制人戚金兴为公司定下了“营收 、面积、利润增长继续保持和发挥自身优势，保持在上市物业企业中等甚至领先水平”的目标
。

滨江服务业绩增长 ，或与其地产母公司滨江集团表现优异有关。滨江服务2024年财报表示
，滨江集团与本集团建立紧密业务关系，为滨江服务持续供应大量优质项目 。

此外 ，滨江集团没有为物业公司带来大额应收账款减值损失。据滨江服务2024年财报
，该公司贸易应收款项及合约资产的减值亏损为1080万元，2023年该减值规模为2430万元
。

虽然滨江集团带动了滨江服务业绩增长 ，但滨江服务依然要面对营收增速开始下降的挑战。

营收增速放缓

2024年，滨江服务营收增速相较过往有所下滑 。据其财报
，2024年，该公司营收同比增长28.0%
。而在2023年 ，滨江服务营收同比增长41.7%。

2024年上半年
，受行业整体影响，滨江服务已出现营收增长放缓的现象 。2024年上半年 ，滨江服务营收同比增长38.7%
，增速同比下滑4.4个百分点
。

2024年下半年，滨江服务营收增速继续下降。据其财报数据 ，滨江服务营收为19.45亿元
，同比增长20.1%，增速同比下滑20.6个百分点 。

滨江服务业务集中于长三角地区 ，业务包括物业管理服务
、非业主增值服务、5S增值服务等
。其中
，物业管理服务是主营业务，5S增值服务是营收增长速度最快的业务。

据滨江服务2024年财报 ，物业管理服务营收19.3亿元，占总收入比例53.8%
，同比增长24.7%，非业主增值服务营收5.7亿元 ，占营收比例15.7%
，同比下降2.7%，5S增值服务营收10.97亿元 ，占营收比例30.5%
，同比增长61.7%

5S增值服务主要包括优家服务 、优居服务及优享生活服务，具体业务是向业主提供5S增值服务 ，包括家政服务
、经纪服务、家装服务 、向业主销售家具
、停车位及储物间以及其他社区增值服务 。

滨江服务2024年财报表示
，优居服务规模持续快速增长，导致5S增值服务收入增长
。据其2024年财报 ，在优居服务中
，滨江集团及滨江集团一家联营公司出售的若干商业公寓提供硬装服务产生的收入为9.2亿元，占5S增值服务营收比例为83.9%。

针对营收增长速度放缓原因 ，时代周报记者致电滨江服务投资者关系联络部门，该公司工作人员表示
，近两年，物业服务行业企业整体营收增速逐步放缓 。一方面是上游房地产开发市场在新房开工面积及交付面积等方面持续放缓 ，物业管理服务行业进入存量竞争阶段
，竞争变得更加激烈。另一方面，前几年滨江服务营收基数较小 ，近两年营收基数变大
，导致营收增速放缓
。

滨江集团项目占比增多

在2023年业绩会上，滨江服务提出了2024年拓展目标为在管面积增长确保20% ，争取30%的目标。

2024年
，滨江服务完成了拓展目标最低值 。据其2024年财报，截至2024年年末 ，滨江服务在管建筑面积约6790万平方米
，同比增长23.9%
。合约建筑面积约9290万平方米，同比增长13.0%。滨江服务财报表示 ，在管面积和合约建筑面积增长将为其业务增长提供可持续发展有力支撑 。

2024年，滨江服务物业管理服务项目主要来自于住宅领域
。据其2024年财报
，该公司住宅项目数量314个，同比增长24.6% ，非住宅项目数量为112个
，同比增长5.7%。住宅项目数量占比达73.7% 。

此前，滨江服务来自于滨江集团的物业管理服务项目数量占比有所降低 ，但在2024年
，滨江集团带来的项目数量占比逐步增多
。

据滨江服务2024年财报，来自于滨江集团开发的物业项目收入为9.5亿元、在管建筑面积为3057.7万平方米 、项目数量达183个 ，分别同比增长24.7%
、28.2%、27.1%。

该公司2024年财报也显示
，来自于独立物业开发商开发的物业收入为9.8亿元 、在管建筑面积为3736.8万平方米
、项目数量为243个，分别同比增长26.1%、20.6% 、13.6% 。

时代周报记者梳理滨江服务历年财报发现 ，2019年-2022年
，滨江服务来自于滨江集团开发物业项目数量占比逐年降低，占比分别为56.6%、55.6%
、45.4%、39.9%
。2023年 ，滨江集团开发物业项目占比为40.2%，与2022年基本持平。

此外
，滨江集团开发物业带来的收入和在管面积也呈现下降趋势 。2019年，滨江集团开发物业收入占比达70.1% ，2023年滨江集团开发物业收入占比为49.5%。2019年
，滨江集团开发物业在管建筑面积占比66.8%，2023年滨江集团开发物业在管建筑面积占比降至43.5%
。

但在2024年 ，滨江集团为滨江服务带来了更多的项目
，占比逐步增高。据滨江服务2024年财报，滨江服务来自于滨江集团开发的物业项目收入 、在管建筑面积
、项目数占比分别为49.2%、45.0% 、43.0% 。其中 ，滨江集团开发的物业项目收入占比与2023年基本持平
，在管建筑面积占比增长1.5个百分点，项目数量占比增长2.8个百分点
。

对于来自于滨江集团项目增多原因 ，时代周报记者致电滨江服务投资者关系联络部门
，该公司工作人员表示，2022年-2023年滨江集团拿地量较多 ，导致2024年是滨江集团的项目交付大年，所以滨江服务来自于滨江集团的物业管理项目增长较多。

“2024年
，滨江服务加强内部考核，对于利润率较低的项目进行了清退 。滨江服务此前集中于高端住宅项目 ，前两年更多参与市场上的招投标项目
。部分客户项目采用一年一招标的形式
，因此滨江服务退出了部分这类项目。今年，滨江集团目标销售额超过千亿 ，可以保障未来滨江服务的项目数量 。在外拓方面
，滨江服务接下来将拓展杭州
、上海等高能级城市
。 ”该工作人员表示。